เดชรัตน์ สุขกำเนิด : ความแตกต่าง ‘50+49 ปี’ กฎหมายให้เช่าที่ดินเดิม vs ร่าง พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก

เดชรัตน์ สุขกำเนิด : ความแตกต่าง ‘50+49 ปี’ กฎหมายให้เช่าที่ดินเดิม vs ร่าง พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก

เดชรัต สุขกำเนิด นักวิชาการจากคณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ โพสต์เฟซบุ๊กส่วนตัว Decharut Sukkumnoed ถึงความแตกต่างของกฎหมายการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติในประเทศไทย และในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก เมื่อวันที่ 21 เม.ย. 2560

หลังจากมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 11 เม.ย. 2560 ให้เดินหน้ากระบวนการร่าง พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก 3 จังหวัด โดยเฉพาะกรณีคำถามถึงกระบวนการเช่าที่ดินระยะยาว 99 ปี ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษของชาวต่างชาติซึ่งสามารถดำเนินการได้โดยไม่ต้องขออนุญาตจากกรมที่ดินที่เป็นกระแสในช่วงเวลาที่ผ่านมา

นอกจากนั้น เมื่อวันที่ 26 เม.ย. 2560 เครือข่ายจับตาเขตเศรษฐกิจพิเศษ จัดแถลงข่าวเรียกร้องให้รัฐบาลทำการวิเคราะห์ผลกระทบของกระบวนการของร่าง พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก และร่าง พ.ร.บ.เขตเศรษฐกิจพิเศษ ตามขั้นตอนของรัฐธรรมนูญ พ.ศ.2560 มาตรา 77 ที่มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค โดยมีการพูดคุยถึงประเด็นการเช่าที่ดินดังกล่าวด้วย (คลิกอ่าน)

ทีมข่าวพลเมืองจึงขออนุญาตนำบทความดังกล่าวมาเผยแพร่อีกครั้ง เพื่อประกอบเป็นข้อมูลที่รอบด้านมากยิ่งขึ้น

ความแตกต่างของกฎหมายการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติในประเทศไทย และในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก

00000

เนื่องจากบทความนี้ยาว ผมขอเริ่มต้นที่บทคัดย่อ (abstract) ก่อนเลย เผื่อเพื่อนๆ ท่านใดอ่านบทคัดย่อแล้วจะได้ตัดสินใจว่าจะสนใจอ่านต่อไปในรายละเอียดหรือไม่

บทคัดย่อ (abstract)

ตอนนี้ รัฐบาล คสช. พยายามอธิบายว่า สิทธิการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติ 50+49 ปี นั้นมีมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2542 แล้ว จนเพื่อนๆ เกิดคำถามว่า จริงหรือไม่? คำตอบคือ จริง “แต่” ในกฎหมายที่เราใช้อยู่ มีการกำหนดเงื่อนไขในการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติไว้มากมาย รวมถึงอำนาจในการยกเลิกสัญญาเช่า และที่สำคัญคือ ร่าง พ.ร.บ. เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ที่เพิ่งผ่านการพิจารณาของ ครม.ไป กำลังจะ “ยกเลิก” เงื่อนไขการพิจารณา และยกเลิกอำนาจของหน่วยงานรัฐ เหล่านั้นไป เพื่อให้การเช่าที่ดินของชาวต่างชาติในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ 3 จังหวัดตะวันออก เป็นไปได้โดยสะดวก”

บทความนี้ นำเสนอรายละเอียดของเงื่อนไขและอำนาจที่จะถูกยกเลิกไป หาก พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ถูกผลักดันจนมีผลบังคับใช้ ถ้าเพื่อนๆ สนใจติดตามอ่านจะเห็นว่า อำนาจและเงื่อนไขการพิจารณาที่มีอยู่ในกฎหมายต่าง ๆ และกำลังจะถูกยกเลิกไปตามกฎหมายฉบับนี้มีอะไรบ้าง

ก่อนอื่น ขอเริ่มต้นอธิบายก่อนว่า ล่าสุด รัฐบาลและฝ่ายสนับสนุนได้ยก “พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542” ว่า กฎหมายฉบับนี้ ได้อนุญาตให้ต่างชาติการเช่าที่ดินมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2542 แล้ว

แต่สิ่งที่น่าสนใจที่สุดสำหรับผม และฝ่ายรัฐบาลไม่พูดถึงเลยคือ “ร่าง พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก” ที่รัฐบาลกำลังผลักดันกลับเสนอให้ “ยกเว้น” พระราชบัญญัติที่ตนกล่าวอ้าง ในพื้นที่ 3 จังหวัดภาคตะวันออก

แสดงว่า มันต้องมีอะไรผิดปกติบางอย่าง ที่รัฐบาลไม่ยอมบอกเรา รัฐบาลจึงต้องยกเลิกการบังคับใช้กฎหมายดังกล่าว ทั้ง ๆ ที่ เป็นกฎหมายที่ตนเองใช้ยกมาเป็นข้ออ้าง

สำหรับผมแล้ว นี่มันช่างเป็นเรื่องที่ “ย้อนแย้ง” จริง ๆ

 

เอาละ งั้นก่อนอื่น เราต้องมาดูตัว “ร่าง พ.ร.บ. เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก” ว่ารัฐบาลจะให้ยกเว้นกฎหมายอะไรบ้าง?

มาตรา 43 ของร่าง พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (ฉบับก่อนเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 11 เมษายน 2560) ระบุว่า

“ผู้ได้รับอนุญาตให้ประกอบกิจการหรืออยู่อาศัยในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ อาจได้รับสิทธิประโยชน์อย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างตามที่กำหนดในประกาศจัดตั้งเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ดังต่อไปนี้

(1) สิทธิในการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นของคนต่างด้าว …”

ต่อมา ในมาตรา 44 ของร่างดังกล่าวระบุว่า

“ผู้ได้รับอนุญาตให้ประกอบกิจการหรืออยู่อาศัยในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ซึ่งเป็นคนต่างด้าวและได้รับสิทธิตามมาตรา 43 (1) มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษได้โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน”

ขอเน้นคำว่า “โดยไม่ต้องรับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน” แปลว่า ถ้าได้รับอนุมัติจากสำนักงานเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกแล้ว สามารถเช่าที่ดินได้เลย

ต่อมาอีก ในมาตรา 46 ของร่าง พ.ร.บ. เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก

“การเช่า หรือให้เช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ มิให้นำมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาใช้บังคับ”

สรุปว่า ให้ยกเลิก “มาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542” ทั้งที่ เป็นกฎหมายที่ฝ่ายรัฐบาลอ้างถึงนะครับ

สรุปว่า สิ่งที่จะถูกยกเลิกไปตามร่างกฎหมายเขตเศรษฐกิจพิเศษนี้ประกอบด้วย มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 และการไม่จำเป็นต้องได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน

 

คราวนี้ เรามาดูสิ่งที่จะต้องถูกยกเลิกไปตามร่าง พ.ร.บ. นี้มีเนื้อหาอะไรบ้าง?

เริ่มต้นกันจาก มาตรา 540 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งระบุว่า

“อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่า สามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้นท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี อนึ่งกำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา”

แปลง่ายๆ ว่า ต่อไปในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก การเช่าที่ดินจะสามารถทำสัญญาเช่าได้นานกว่า 30+30 ปี นะครับ

ต่อมา มาดู มาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ที่ถูกยกเลิกไป

มาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ระบุให้ ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินได้ 50+49 ปี จริงอยู่ แต่ไม่ใช่ใครก็เช่าได้ครับ

มาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ในวรรคที่สองระบุว่า

“การเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากอธิบดี (กรมที่ดิน) ตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง”

ส่วนในวรรคที่สามระบุว่า

“การจดทะเบียนการเช่าตามพระราชบัญญัตินี้ การกำหนดประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ให้ทำการเช่า และการใช้หรือการเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้อสังหาริมทรัพย์ตามที่เช่า ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง”

ซึ่งในเว็บไซด์ของกรมที่ดิน ระบุเงื่อนไขในการขอเช่าที่ดินของต่างชาติไว้ชัดเจน แยกเป็น 2 กรณีคือ กรณีที่เช่าที่ดินไม่เกินกว่า 100 ไร่ และกรณีที่เช่าที่ดินเกินกว่า 100 ไร่

กรณีแรก คือ การเช่าที่ดินไม่เกินกว่า 100 ไร่ มีเงื่อนไขสำคัญ 3 ข้อ

หนึ่ง เงื่อนไขด้านสถานที่ตั้ง อสังหาริมทรัพย์ที่จะจดทะเบียนเช่าจะต้องอยู่ในบริเวณหนึ่งบริเวณใด ดังนี้

  1. บริเวณที่กำหนดให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง
  2. เขตนิคมอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

สรุปง่ายๆ ว่า ต่างชาติเช่าได้เฉพาะในเขตนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่พาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมตามกฎหมายผังเมืองเท่านั้น (แต่ต้องผ่านอีก 2 เงื่อนไขด้วย)

สอง เงื่อนไขด้านประเภทของการลงทุน ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่จดทะเบียนเช่าต้องมีลักษณะอย่างหนึ่งอย่างใด ดังนี้

  1. พาณิชยกรรมที่มีการลงทุนไม่ต่ำกว่ายี่สิบล้านบาท
  2. อุตสาหกรรมที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
  3. พาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศตาม ที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี

พูดง่ายๆ เช่าที่ดินได้เฉพาะอุตสาหกรรมบางประเภทเท่านั้น

สาม เงื่อนไขการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ให้คนต่างด้าวจดทะเบียนการเช่าได้ต้อง เป็นประเภทที่คนต่างด้าวสามารถประกอบธุรกิจได้ตามกฎหมาย ว่าด้วยการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว

หรือไม่อนุญาตให้ต่างชาติเช่าที่ดินเพื่อมาทำกิจการที่ห้ามให้คนต่างชาติทำ

กรณีที่สอง คือ การเช่าที่ดินเกินกว่า 100 ไร่

สำหรับการเช่าที่ดินมีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่นั้น นอกจากจะต้องอยู่ในหลักเกณฑ์ทั้งสามข้อข้างต้นแล้ว ยังจะต้องอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์ “อย่างหนึ่งอย่างใด” ดังต่อไปนี้ด้วย

1. เป็นการประกอบกิจการที่เพิ่มมูลค่าการส่งออกหรือสนับสนุนการจ้างแรงงานภายในประเทศ

2. เป็นการประกอบกิจการที่ยังไม่มีในราชอาณาจักรหรือมีแต่ไม่เพียงพอ

3. เป็นการประกอบกิจการที่มีกรรมวิธีการผลิตที่ทันสมัยหรือเป็นการพัฒนาด้านเทคโนโลยี

4. เป็นการประกอบกิจการที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศอย่างสูง ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี

5. ในกรณีที่คนต่างด้าวเป็นผู้เช่า ผู้เช่าช่วง หรือผู้รับโอนสิทธิการเช่า การประกอบพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมนั้นจะต้องมีการลงทุนไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยล้านบาท โดยไม่รวมถึงจำนวนเงินค่าเช่า และต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝาก เงินตราต่างประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอก ประเทศ ตามจำนวนเงินลงทุนทั้งหมด

แถมในวรรคสุดท้ายของมาตรา 5 ยังระบุด้วยว่า

“ให้อธิบดีมีอำนาจเพิกถอนการจดทะเบียนการเช่าที่ฝ่าฝืนหรือมิได้ปฏิบัติตามความในวรรคสอง และวรรคสาม” (หรือไม่ทำตามเงื่อนไขที่ได้กล่าวไปข้างต้น)

กระบวนการและเงื่อนไขทั้งหมดตามมาตรา 5 รวมถึงอำนาจของอธิบดี ที่ได้กล่าวไปแล้วต้นนั้น จะถูกยกเลิกไปตามร่าง พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก

แปลว่า การเช่าที่ดิน ของชาวต่างชาติ จะเป็นไปได้โดยสะดวก กรมที่ดินไม่มีอำนาจจะกำหนดกฎเกณฑ์ ไม่มีอำนาจจะพิจารณา รวมถึงไม่มีอำนาจจะเพิกถอนสัญญาเช่าดังกล่าวอีกด้วย

สิ่งที่อาจต้องกังวลเพิ่มเติมก็คือ ร่าง พ.ร.บ. เขตพัฒนาพิเศษ เขียนไว้ในลักษณะที่เมื่อได้รับอนุญาตจากสำนักงานเขตพัฒนาพิเศษให้ลงทุนแล้ว ผู้ประกอบการก็สามารถเช่าที่ดินในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษได้เลย โดยไม่ต้องขออนุญาตเช่าที่ดินอีก

โดยผู้ประกอบการต่างชาติเหล่านั้นจะสามารถเช่าที่ดินแปลงอื่น ๆ (ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ) ก็ได้ เพื่อทำกิจการอื่น ๆ ก็ได้ โดยไม่จำกัดเฉพาะที่ได้รับอนุญาตในตอนแรก ต่างจากเดิมที่กรมที่ดินจะพิจารณาความจำเป็นในการให้อนุญาตเป็นรายแปลงไป

ทั้งหมดเหล่านี้ ฝ่ายรัฐบาลไม่ได้กล่าวถึงเลย เอาแต่อ้างกฎหมายที่ตนกำลังเสนอให้ “ยกเว้น” เท่านั้น

 

กล่าวโดยสรุป

ในปี พ.ศ. 2542 (2 ปีหลังจากต้มยำกุ้ง) ภายใต้แรงกดดันของสถาบันการเงินของโลก รัฐบาลไทยจำเป็นต้องออกพระราชบัญญัติที่ยอมให้คนต่างชาติเช่าที่ดินได้ 50+49 ปี แต่ก็ตั้งเงื่อนไขในการเช่าที่ดินไว้มากมายพร้อมกับสงวนเงื่อนไขในการให้อนุญาตและเพิกถอนไว้ด้วย จนการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติเป็นไปอย่างจำกัด

แต่ปัจจุบัน รัฐบาล คสช. ซึ่งต้องการให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น กำลังเสนอให้ยกเลิกเงื่อนไขและอำนาจเหล่านั้น เพื่อให้นักลงทุนต่างชาติที่ได้รับอนุมัติจากสำนักงานเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกให้เข้ามาลงทุนในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ก็สามารถเช่าที่ดินได้เลย โดยไม่ต้องขออนุญาตและไม่ต้องทำตามเงื่อนไขของกรมที่ดิน ตามที่เคยเป็นมา (และยังใช้บังคับอยู่ในอีก 74 จังหวัดของประเทศ)

อำนาจทั้งหมดในการให้ชาวต่างชาติเช่าที่ดินจึงถูกโอนมาเป็นอำนาจของ “สำนักงานเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก” ถ้าสำนักงานนี้อนุญาตให้ลงทุนแล้วก็ไม่ต้องทำตามกฎหมายที่ดินอีกต่อไป

ทั้งหมดคือ รายละเอียดที่ผมหามาและลองวิเคราะห์ให้ฟังครับ ส่วนเพื่อนๆ จะคิดเห็นอย่างไร? และจะมีอะไรแนะนำเพิ่มเติมก็ยินดีเลยครับ
และขออภัยที่ต้องใช้เวลาอธิบายอย่างยืดยาวครับ

 

ป.ล. การให้ความเห็นต่อร่างกฎหมายหรือแนวนโยบายของรัฐนี้ เป็นการใช้เสรีภาพในการแสดงความเห็นของประชาชนตามรัฐธรรมนูญ พ.ศ. 2560 มาตรา 34 และยังเป็นหน้าที่ของปวงชนชาวไทย ในการอนุรักษ์คุ้มครองสิ่งแวดล้อม ธรรมชาติ ตามมาตรา 50(8)

นอกจากนี้ รัฐบาลยังมีหน้าที่ในการให้ข้อมูลและรับฟังความคิดเห็นของประชาชน ตามรัฐธรรมนูญ พ.ศ. 2560 มาตรา 77 และมีหน้าที่เปิดเผยร่างพระราชบัญญัติฯ ที่ผ่านการพิจารณาของคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 11 เมษายน ตามมาตรา 59 ของรัฐธรรมนูญ

การจำกัดสิทธิเสรีภาพในการนำเสนอความเห็นของผม ไม่ว่าในทางใด (และโดยใคร) จะเป็นการขัดกับรัฐธรรมนูญ มาตรา 25 ตราบเท่าที่ การนำเสนอของผมจะไม่กระทบกระเทือนต่อความมั่นคงของรัฐ ความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน และไม่ละเมิดเสรีภาพของผู้อื่น

 

 ABOUT THE AUTHOR

กองบรรณาธิการเว็บไซต์ citizenthaipbs.net ดูแล เรียบเรียง และรวบรวมเนื้อหาจากนักข่าวพลเมือง